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投資事例

神戸市垂水区マンション

325
所在地 神戸市垂水区上高丸
交通 JR山陽本線/垂水 バス13分
土地 691.41㎡(約209.15坪)
建物 1167.30㎡(約353.10坪)
構造 RC造5階建
築年 昭和41年11月(平成4年大規模修繕、平成18年大規模修繕)
年間収入 2204.2万円
表面利回り 15.20%
総戸数 2DK×30戸、駐車場10台、アンテナ×1基
物件価格+諸費用 14,500万円
+諸費用1,000万円
自己資金(E) 2,000万円
ローン借入(LB) 13,500万円
投資総額(E+LB) 15,500万円
総潜在収入(GPI) 22,042,000円
実効総収入(EGI) 20,939,900円
▲運営費(Opex) 2,100,000円
営業純利益(NOI) 18,839,900円
▲年間借入返済額
(ADS)
12,211,300円
税引前キャッシュフロー
(BTCF)
6,628,600円
総収益率
(FCR=NOI÷(E+LB))
12.15%
自己資金配当率
(CCR=BTCF÷E)
33.14%
自己資金回収年数
(PB=E÷BTCF)
3年
ローン返済余力率
(DCR=NOI÷ADS)
1.54

本物件は建物の築年数が相当年数経過しておりますが、過去の大規模修繕により、当面の大規模修繕費用が不要である事が魅力と言えます。

平成4年に約17,000万円をかけて大規模改修(外壁塗装、鉄部塗装、防水工事、全戸にユニットバス新設、キッチン交換、給排水管ガス電気設備を全面交換、トイレ洋式に変更、クローゼット新設、フローリング工事、玄関ドア交換)

平成18年に約2,200万円の大規模修繕(外壁全面塗装、屋上防水、鉄部塗装、郵便ポスト交換、共用廊下シート張り等)

住居部分は各戸共に40㎡で、常時稼働率の高い物件です。。

融資は、地元の信用組合より返済期間14年・金利3.5%にて調達できました。

尼崎市マンション

325
所在地 尼崎市東七松町
交通 JR「立花」駅徒歩11分
土地 163.32㎡
建物 385.12㎡
構造 鉄筋コンクリート造4階建
築年 平成1年3月新築
年間収入 813.6万円
表面利回り 9.04%
総戸数 2DK×10戸 駐車場×2台
物件価格+諸費用 9,000万円
+諸費用680万円
自己資金(E) 2,180万円
ローン借入(LB) 7,500万円
投資総額(E+LB) 9,680万円
総潜在収入(GPI) 8,136,000円
実効総収入(EGI) 7,730,000円
▲運営費(Opex) 705,000円
営業純利益(NOI) 7,025,000円
▲年間借入返済額
(ADS)
4,001,000円
税引前キャッシュフロー
(BTCF)
3,024,000円
総収益率
(FCR=NOI÷(E+LB))
7.26%
自己資金配当率
(CCR=BTCF÷E)
13.87%
自己資金回収年数
(PB=E÷BTCF)
7.21年
ローン返済余力率
(DCR=NOI÷ADS)
1.75

1室当たり約35㎡~約40㎡の2DKで占める10世帯のRC賃貸マンション。
単身者から新婚さん・ファミリー層まで幅広い世帯ニーズに対応できる間取りです。
外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装を施工しており、当面費用が掛からないのが魅力です。
某地方銀行にて、融資期間21年、金利1%前半と好条件で資金調達ができました。

神戸市西区伊川谷マンション

325
所在地 神戸市西区伊川谷町
交通 神戸市営地下鉄山手線「伊川谷」駅バス10分
土地 595.86㎡
建物 792.47㎡
構造 鉄筋コンクリート造5階建
築年 平成2年4月新築
年間収入 1,584万円
表面利回り 11.47%
総戸数 1K×34戸 3LDK×1戸 駐車場×2台
物件価格+諸費用 13,800万円
+諸費用諸費用1,000万円
自己資金(E) 3,000万円
ローン借入(LB) 11,800万円
投資総額(E+LB) 14,800万円
総潜在収入(GPI) 15,480,000円
実効総収入(EGI) 13,932,000円
▲運営費(Opex) 2,322,000円
営業純利益(NOI) 11,610,000円
▲年間借入返済額
(ADS)
7,030,000円
税引前キャッシュフロー
(BTCF)
4,580,000円
総収益率
(FCR=NOI÷(E+LB))
7.84%
自己資金配当率
(CCR=BTCF÷E)
15.26%
自己資金回収年数
(PB=E÷BTCF)
6.55年
ローン返済余力率
(DCR=NOI÷ADS)
1.65

この物件は某大学キャンパスより徒歩1分の立地にあり、賃貸需要が見込める立地でした。また、全室セパレートタイプのお部屋で賃貸募集で競争力の高い物件でした。
融資条件は都市銀行にて、低金利且つ返済期間20年で、キャッシュフローも潤沢に確保出来ていました。
オーナー様には4年間保有していただき、無事にEXIT(利益確定のための売却)を迎えることができました。

神戸市東灘区マンション

325
所在地 神戸市東灘区深江南町
交通 阪神「芦屋」駅徒歩9分
土地 226.18㎡
建物 324.19㎡
構造 鉄骨造3階建
築年 平成18年12月新築
年間収入 764.4万円
表面利回り 8.22%
総戸数 1DK×9戸 駐車場×2台
物件価格+諸費用 9,300万円
+諸費用700万円
自己資金(E) 1,500万円
ローン借入(LB) 8,500万円
投資総額(E+LB) 10,000万円
総潜在収入(GPI) 7,644,000円
実効総収入(EGI) 7,261,000円
▲運営費(Opex) 701,000円
営業純利益(NOI) 6,560,000円
▲年間借入返済額
(ADS)
4,320,000円
税引前キャッシュフロー
(BTCF)
2,240,000円
総収益率
(FCR=NOI÷(E+LB))
6.56%
自己資金配当率
(CCR=BTCF÷E)
14.93%
自己資金回収年数
(PB=E÷BTCF)
6.69年
ローン返済余力率
(DCR=NOI÷ADS)
1.52

人気の神戸市東灘区エリアにて特急停車駅『阪神芦屋駅』より平坦な道のり徒歩9分の立地です。
戸当たり30㎡~33㎡の1DK、全戸角部屋、設備のグレードも高く、稼動率の高い物件です。
築浅の人気エリア物件ですので、物件単体での総収益率FCRは6.56%と低めですが、適切な銀行借入(正のレバレッジ効果)により自己資金配当率は14.93%と格段に上がっております。

株式会社R.E.A Consulting

〒658-0054
神戸市東灘区御影中町3-2-4-1805
TEL 078-761-5000
FAX 078-761-5002

営業時間:AM9:30~PM6:30
定休日:水曜日・祝日